WIBOR a wysokość raty

Co to jest WIBOR i jaki ma wpływ na ratę kredytu hipotecznego?

Kredyty hipoteczne udzielone w złotych w większości banków indeksowane są zmienną stopą procentową opartą na stałej marży banku i zmiennej stopie WIBOR – stopie po jakiej banki pożyczają sobie wzajemnie pieniądze na rynku międzybankowym. Większość banków korzysta z WIBOR 3M, czyli średniej wartości z 3 ostatnich miesięcy, nieliczne z WIBOR 6M, czyli średniej z 6 miesięcy.

Od czego zależy wartość WIBOR?

Głównym czynnikiem wpływającym na wysokość WIBOR są stopy procentowe, czyli wartości ustalane przez Radę Polityki Pieniężnej. Wysokość stóp procentowych zależy od szeregu czynników makro i mikroekonomicznych, głównie jednak od wysokości inflacji. Wartość WIBOR najczęściej jest ustalana między wartością stopy lombardowej i stopy depozytowej.

Stopy procentowe w Polsce od kilku lat utrzymują się na niskim, bardzo podobnym poziomie. Co roku analitycy mówią o potencjalnym wzroście, jednak prognozy dotychczas się nie sprawdzają. Korzystając z kredytu hipotecznego należy jednak brać pod uwagę ryzyko wzrostu stóp procentowych.

Poniższy wykres ilustruje zmianę stopy WIBOR w latach 2000-2018

wykres

Co się stanie, gdy WIBOR pójdzie w górę?

Wzrost WIBOR skutkuje zwiększeniem się raty kredytu oraz jego całkowitego kosztu. Są jednak plusy tej sytuacji. Wzrost stóp procentowych z pewnością wpłynie na ceny mieszkań i ceny wynajmu. Droższe kredyty skutkują ich mniejszą dostępnością i spadkiem popytu na mieszkania.

Poniższa tabelka obrazuje zmianę wysokości raty i kosztu kredytu w wysokości 200 000 zł na okres 25 lat, przy wzroście WIBOR do wartości 3%, 5%, 7% i 10 %

tabela

Jak widać różnice są kolosalne. Rata kredytu, jak i jego koszt mogą wzrosnąć nawet kilkukrotnie.

Jak się zabezpieczyć przed wzrostem stóp procentowych?

Jednym ze sposób jest zgromadzenie poduszki finansowej, czyli oszczędności pozwalających na spłatę kilku rat kredytu. To rozwiązanie jest zalecane przy każdym kredycie. Poduszka finansowa powinna pozwolić na pokrycie wszystkich opłat przez sześć miesięcy na wypadek utraty dochodów.

Innym rozwiązaniem jest wcześniejsza spłata kredytu – im krótszy okres kredytowania, tym ryzyko zmiennych stóp procentowych jest mniejsze. Należy pamiętać, że każdy kredyt hipoteczny można bezpłatnie spłacić po upływie 3 lat od podpisania umowy. Niestety, ale metoda wymaga posiadania środków, które umożliwią nam taką operację.

Ciekawą możliwością jest skorzystanie z ubezpieczenia od ryzyka zmiany WIBOR. Niektóre banki oferują takie zabezpieczenie. Za odpowiednią opłatą można uzyskać bezpieczeństwo stałej stopy procentowej na okres 5 lub 10 lat.

Można też skorzystać z kredytu opartego na stałej stopie procentowej, oferowanego przez część banków. Zaletą rozwiązania jest bezpieczeństwo bez względu na sytuację gospodarczą, wadą znacznie wyższy koszt kredytu – ryzyko przenoszone jest na bank, który nie robi tego za darmo.

Pewną alternatywną, ale ryzykowną metodą jest zabezpieczenie kredytu hipotecznego za pomocą kontraktów terminowych, na przykład swapów IRS. W ogromnym uproszczeniu jest to umowa w której jedna strona (bank) zobowiązuje się do zapłaty na wypadek wzrostu stóp procentowych w zamian za stałą powtarzalną opłatę. Pozwala to ustabilizować koszt kredytu na zakup mieszkania bez względu na wysokość stóp procentowych.

Leave a Comment

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *